Ketika membeli atau menjual harta tanah untuk perniagaan anda, titik permulaannya adalah untuk mengetahui berapa nilai harta tanah tersebut. Ini nampaknya cukup mudah - pasti, anda melihat apa yang sebelum ini dijual di kawasan anda dan menggunakannya sebagai titik permulaan? Malangnya, penilaian harta tanah - dan terutama harta komersial - tidak begitu mudah. Sekiranya ada, tidak ada keperluan untuk penilai profesional dalam bidang ini.
Apakah Nilai Pasaran?
Nilai pasaran adalah pendapat profesional mengenai apa yang akan dijual oleh harta tanah - yang bermaksud untuk pembeli bebas, tanpa sebarang konsesi atau sogokan - berdasarkan pasaran, penawaran dan permintaan harta tanah tempatan, harta tanah lain yang serupa dijual di kawasan, dan ciri khas dan faedah harta tanah.
Ini tidak sama dengan harga pasaran harta tanah, yang boleh lebih atau kurang daripada nilai pasaran. Ini kerana harganya adalah apa sahaja yang dipersetujui oleh penjual untuk menjual harta itu. Ini mungkin sama dengan nilai pasar, atau penjual dapat menerima harga yang lebih rendah untuk harta tanah kerana, misalnya, dia memerlukan penjualan cepat.
Tiga Kaedah Penilaian yang berbeza
Terdapat juga definisi nilai pasaran yang lebih panjang, dan itu bergantung pada jenis kaedah penilaian yang digunakan. Terdapat tiga kaedah penilaian utama di Amerika Syarikat: pendekatan perbandingan penjualan , pendekatan kos dan pendekatan pendapatan . Sebahagian daripada tugas penilai adalah mengetahui kaedah apa yang harus digunakan untuk harta tanah tertentu di lokasi tertentu.
Sebelum kita melihat ketiga pendekatan tersebut, ingatlah bahawa peratusan nilai harta tanah adalah subyektif . Memutuskan seberapa banyak harta benda lebih bernilai seni daripada sains, dan bahagian-bahagian tertentu dari prosesnya agak sukar difahami. Anda boleh meminta tiga penilai yang berbeza untuk menilai harta yang sama dan mendapatkan tiga jawapan yang berbeza.
Ini terutama berlaku untuk harta tanah komersial di mana kelangkaan mungkin berperanan dalam penilaian harta tanah. Nilainya boleh berpuluh-puluh ribu dolar dalam beberapa kes!
Penilaian Rumah Menggunakan Pendekatan Perbandingan Jualan
Pendekatan perbandingan penjualan adalah kaedah yang paling kerap digunakan untuk menentukan nilai harta tanah kediaman, walaupun ia juga sesuai untuk menilai beberapa jenis harta tanah komersial. Dengan menggunakan pendekatan ini, nilai harta tanah didasarkan pada penjualan harta tanah serupa di pasaran yang sama. Harta ini disebut "setanding" atau "kompensasi" - oleh itu istilah perbandingan perbandingan penjualan .
Inilah cara kerjanya:
Perhatikan Ciri-ciri Harta
Mulakan dengan menyenaraikan ciri dan faedah harta tanah, misalnya:
- Rakaman persegi.
- Saiz lot.
- Lokasi.
- Umur.
- Jumlah bilik tidur dan bilik mandi (jika tinggal).
- Sekiranya komersial, penggunaan terbaik harta tanah boleh digunakan (misalnya, pejabat, runcit, gudang).
- Keadaan keseluruhan (baik, rata-rata, miskin).
Garaj, kolam renang, peningkatan
-
apa sahaja yang menjadikan harta ini berbeza dengan harta lain di masyarakat.
Cari Harta Bandingan
Langkah seterusnya adalah mencari harga jualan sekurang-kurangnya tiga hartanah yang setanding dengan harta tanah subjek. Ini bermaksud mereka harus berkongsi beberapa, atau idealnya semua, ciri yang anda senaraikan. Catat sebarang ciri yang berbeza, seperti rakaman persegi yang lebih rendah - anda memerlukan maklumat ini kemudian.
Sekiranya anda mempunyai akses ke Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai, anda boleh mendapatkan senarai komputasi dengan mudah. Anda sedang mencari hartanah yang telah terjual dalam tiga hingga enam bulan terakhir - pasaran harta tanah bergerak begitu cepat sehingga harga jualan yang lebih lama akan ketinggalan zaman. Perhatikan alamat harta tanah anda yang setanding. Lokasi adalah elemen penting dalam penilaian harta tanah, kerana faktor seperti pengangkutan dan kualiti sekolah, jadi anda mencari hartanah di kawasan yang sama dan idealnya di beberapa jalan harta tanah.
Sekiranya anda tidak mempunyai akses ke MLS, anda boleh mendapatkan banyak maklumat ini di Zillow; anda hanya perlu melakukan penggalian lebih sedikit.
Hitung Harga Penanda Aras
Sebaik sahaja anda menemui perbandingan anda, jalankan pengiraan pantas untuk mendapatkan penilaian penanda aras untuk harta benda subjek. Sebagai contoh, jika anda menjumpai tiga hartanah setanding yang masing-masing dijual dengan harga $ 450,000, $ 480,000 dan $ 435,000, anda akan mengambil purata angka ini - $ 455,000.
Pilihan lain adalah mencari harga per kaki persegi (ppsf), yang berguna jika komputasi anda lebih besar atau lebih kecil daripada harta benda anda. Sebagai contoh, anggap harta tanah $ 450,000 adalah kaki persegi (ppsf $ 225), harta tanah $ 480,000 seluas 2,200 kaki persegi (ppsf $ 218) dan harta tanah $ 435,000 adalah 1,950 kaki persegi (ppsf $ 223). Purata ppsf adalah $ 222. Untuk harta tanah seluas 2,300 kaki persegi, itu sama dengan penilaian awal $ 510,600.
Tambah Sebilangan, Kurangkan Sebilangan
Seperti yang dijelaskan sebelumnya, menilai harta benda lebih seni daripada sains - dan ini adalah titik di mana penilaian menjadi subjektif. Ciri-ciri fizikal mewakili perbezaan yang paling jelas antara dua sifat setanding - satu mungkin lebih baik daripada yang lain, atau yang satu mempunyai garaj sementara yang lain tidak. Oleh itu, anda perlu menyesuaikan harga naik atau turun untuk mempertimbangkan kualiti, keadaan, reka bentuk dan ciri khas.
Contohnya, jika harta tanah di jalan seterusnya dijual baru-baru ini tetapi mempunyai pemandangan, sedangkan harta benda menghadap dinding bata, anda mungkin harus menurunkan nilai dasar harta tanah subjek. Ia tidak sempurna, tetapi yang terbaik adalah yang anda boleh lakukan tanpa melihat penilai profesional yang berpengalaman.
Penilaian Tanah Menggunakan Pendekatan Kos
Pendekatan kos bermula dengan mengira berapa kos harta tanah untuk dibina semula, sama ada sebagai replika bangunan semasa atau untuk pembinaan bangunan yang serupa dengan ciri dan kemudahan yang setanding tetapi dengan bahan pembinaan moden.
Penilai kemudian memotong sejumlah untuk susutnilai terakru, yang mewakili pengurangan nilai harta tanah dari masa ke masa sebagai akibat usang atau kehausan. Teori di sini adalah bahawa tidak ada yang akan membayar lebih banyak untuk harta tanah yang ada daripada kos untuk membina harta yang sama dari awal.
Pendekatan kos disukai dalam pembinaan yang lebih baru atau untuk menilai sifat penggunaan khas di mana tidak ada sifat yang serupa untuk perbandingan. Sekiranya anda menilai harta komersil, harta industri atau tanah kosong, maka ini mungkin merupakan kaedah yang paling dipercayai.
Inilah cara anda melakukannya:
Anggarkan Nilai Tanah, Bayangkan Kekosongan
Perbandingan langsung adalah kaedah yang paling biasa untuk menganggarkan nilai tanah kosong - untuk apa plot baru dijual? Sebagai contoh, gunakan penganggar nilai tanah $ 50,000.
Anggarkan Kos Pembinaan Bangunan
Sebaik-baiknya, anda akan menjumlahkan kos semua komponen pembinaan yang berasingan seperti atap, kerangka dan paip. Walau bagaimanapun, latihan ini agak membosankan dan diserahkan kepada penganggar kos. Bekerja dengan anggaran sekaligus per kaki persegi lebih mudah - panggilan telefon ke arkitek atau syarikat pembinaan dapat membantu anda di sini.
Sebagai contoh, jika kos sebuah syarikat pembinaan $ 100,000 untuk memasang gudang seluas 2.000 kaki persegi, harganya akan menjadi $ 50 per kaki persegi. Gandakan kadar ini dengan luas bangunan harta tanah subjek untuk mendapatkan kos pembinaan. Sebagai contoh, anggap gudang anda seluas 5,000 kaki persegi. Anggaran kos pembinaan adalah $ 250,000 (5,000 x 50).
Kurangkan Amaun untuk Susutnilai
Susut nilai menunjukkan kehilangan nilai sebagai harta yang bertambah lama dari masa ke masa, sama ada disebabkan oleh kehausan atau kehilangan utiliti - pejabat moden akan disusun untuk mengendalikan kaedah komunikasi moden, misalnya, sedangkan bangunan berusia 40 tahun mungkin tidak menjadi. Kaedah susut nilai yang paling mudah adalah kaedah umur-umur , yang menganggarkan sejauh mana harta itu sepanjang hayatnya. Sebagai contoh, jika harta tanah itu berusia 10 tahun dan mempunyai jangka hayat ekonomi yang berguna selama 40 tahun, nilai pembinaannya harus disusutkan oleh 25 peratus. Dalam contoh ini, ini memberi anda kos pembinaan $ 187,500.
Cari Nilai
Akhirnya, tambahkan nilai tanah pada susut nilai kos bangunan. Di sini, nilai harta tanah adalah $ 50,000 + $ 187,500 = $ 237,500.
Pendekatan Pendapatan untuk Bangunan yang Disewa
Sekiranya harta tanah disewa dan menghasilkan pendapatan, anda mempunyai pilihan untuk menilai dengan menggunakan pendekatan pendapatan. Kaedah ini menggunakan pendapatan sewa harta tanah, atau potensi pendapatan, untuk membuktikan nilai pasarannya. Bangunan pangsapuri dan dupleks adalah contoh harta tanah yang mungkin anda hargai menggunakan pendekatan pendapatan.
Kaedah ini menjadi sedikit rumit, dan keseluruhan buku telah ditulis mengenai cara melakukannya.
Inilah versi yang disingkat:
Tentukan Pendapatan Tahunan Bersih dari Harta
Pendapatan tahunan bersih adalah pendapatan pajakan dari penyewa dan penghuni. Sekiranya bangunan itu kosong atau sebahagiannya kosong, anda mesti menganggarkan angka ini. Pastikan anda mengambil kira kekosongan . Dengan kompleks pangsapuri pelbagai unit, misalnya, anda mungkin menganggarkan bahawa 20 peratus unit akan kosong sekurang-kurangnya satu bulan dalam setahun untuk membolehkan perolehan penyewa. Oleh yang demikian, pendapatan sewa sebenarnya akan lebih rendah daripada angka utama, yang menganggap bangunan itu selalu dihuni sepenuhnya.
Untuk contoh ini, bayangkan anda menilai kompleks pangsapuri yang menghasilkan pendapatan sewa $ 500,000 setiap tahun.
Cari Pendapatan Operasi Bersih
Pendapatan operasi bersih sama dengan pendapatan dari harta tanah ditolak semua perbelanjaan operasi yang diperlukan, seperti penyelenggaraan, utiliti, cukai harta tanah, aktiviti kutipan dan yuran pengurus harta tanah Dalam contoh ini, perbelanjaan meningkat hingga $ 100,000. Akibatnya, NOI menghasilkan $ 400,000.
Tentukan Kadar Cap Harta
Huruf besar atau "cap" adalah kadar pulangan yang anda jangkakan dari harta tanah berdasarkan pendapatan sewa. Formula kadar had adalah NOI dibahagi dengan nilai harta tanah . Di sini, anda tidak mengetahui nilai harta tanah - kerana itulah yang anda cuba hitung. Oleh itu, anda harus berusaha ke belakang dan mulakan dengan kadar capaian atau hasil yang anda ingin capai untuk pelaburan anda.
Sebagai bakal pembeli, anda mungkin memutuskan bahawa hasil 8 peratus adalah rata-rata di pasaran ini, dan itulah yang anda ingin dapatkan dari pembelian harta tanah ini. Sekiranya anda tidak dapat merundingkan harga yang mencapai kadar tersebut, maka anda akan mencari pelaburan yang lebih menguntungkan.
Jalankan Pengiraan Nilai Pasaran Harta Tanah
Bahagikan NOI dengan kadar had untuk mencapai nilai harta tanah. Nilai untuk bangunan pangsapuri ini adalah $ 400,000 dibahagi dengan 8 peratus (0,08), atau $ 5 juta.